월세가 20만원 차이 나면 2년 동안 480만원입니다. 여기에 대출이자와 이사비까지 더하면 선택이 달라질 수 있습니다.
2026년 9월 10일 주간동아는 서울 일부 지역에서 전세 매물을 찾기 어려워진 청년·신혼부부의 상황을 보도했습니다. 다만 일부 지역의 취재 결과만으로 전국의 주거 여건을 판단할 수는 없습니다.
내가 살 집을 결정할 때는 재계약할 수 있는지, 앞으로 2년간 얼마를 지출하는지, 이사 날짜에 돈이 맞춰지는지를 순서대로 확인해 보세요.
2026년 9월 11일 확인 · 일반 주택임대차 기준. 공공임대·등록민간임대 등은 별도 규정을 확인하세요.
1. 재계약할 수 있는지부터 확인하세요
지금 집에 계속 살고 싶다면 계약 만료일과 갱신요구권을 이미 사용했는지부터 살펴보세요.
일반적으로 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 기간 규정은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신한 임대차에 적용됩니다. 갱신요구권은 1회 행사할 수 있고, 갱신 기간은 2년입니다. 임대인의 실제 거주 등 법에서 정한 거절 사유가 있으면 결과가 달라질 수 있습니다.
아무 말 없이 계약이 이어지는 묵시적 갱신과 갱신요구권 행사는 구분됩니다. 문자나 계약서를 확인해 어떤 방식으로 갱신했는지 정리해 두세요. 생활법령: 임대차계약의 갱신
2. 보증금 인상과 월세 전환을 따로 보세요
계약갱신요구권을 행사한 갱신에서 임대료 증액은 원칙적으로 5% 상한을 적용받습니다. 계약이나 직전 증액 후 1년 이내 증액 제한, 지역 조례도 함께 확인해야 합니다. 5%는 매번 자동으로 올릴 수 있다는 뜻이 아닙니다. 다른 집에 새로 들어가는 계약에 기존 보증금의 5% 상한을 그대로 적용해서도 안 됩니다.
갱신요구권을 행사해 전세계약을 이어가는 상황에서 임대인이 임차인 동의 없이 월세 전환을 강제할 수는 없습니다. 동의해 전환하더라도 법정 전환율을 확인해야 합니다.
법정 전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때의 기준입니다. 다른 집의 신규 월세 가격을 일률적으로 제한하는 숫자와는 구분하세요.
근거: 생활법령: 주택 전세·월세 임대차 · 정책브리핑: 전환 동의 원칙 (2020년 자료의 금리 수치는 현재 기준으로 사용하지 않았습니다.)
3. 월세 전환 계산은 보증금을 줄이는 금액으로 합니다
법정 전환율은 연 10%와 ‘한국은행 기준금리 + 연 2%포인트’ 중 낮은 비율입니다. 한국은행은 2026년 8월 27일 기준금리를 연 3.00%로 결정했습니다. 따라서 2026년 9월 11일 확인 기준 계산상 전환율은 연 5.00%입니다. 실제 전환 시점의 기준금리와 적용 법령을 다시 확인하세요.
예를 들어 기존 보증금에서 6,000만원을 돌려받고 그 부분만 월세로 전환한다면, 별도 보증금 증액이 없는 단순 예시에서 월세 상한 계산은 다음과 같습니다.
6,000만원 × 5% ÷ 12개월 = 월 25만원
이 계산은 기존 계약의 보증금을 월세로 전환하는 예시입니다. 보증금과 월세를 함께 바꾸거나 임대료도 증액한다면 변경 전후 조건을 함께 대조해야 합니다.
근거: 주택임대차보호법 제7조의2 · 시행령 제9조 · 한국은행 2026년 8월 금리 결정
4. 2년간 실제로 지출하는 돈을 비교하세요
아래는 비교 방법을 설명하기 위한 가정이며, 실제 매물 가격이나 대출 제안이 아닙니다. 두 선택 모두 자기자금 1억원을 보증금에 사용하고, 대출은 연 4.5%의 이자만 납부하며 잔액과 금리가 24개월 동안 유지된다고 가정합니다.
- A. 전세 재계약: 보증금 2억원 / 자기자금 1억원 / 대출 1억원 / 월세 없음
- B. 다른 집 월세: 보증금 1억원 / 자기자금 1억원 / 대출 없음 / 월세 60만원
- A의 2년 대출이자: 1억원 × 4.5% × 2년 = 900만원
- B의 2년 월세: 60만원 × 24개월 = 1,440만원
추가로 이사·중개·보증료 등 일회성 비용을 A는 20만원, B는 200만원으로 가정하면 비교 대상 지출은 A 920만원, B 1,640만원입니다. 이 조건에서는 A가 720만원 적습니다. 비용 가정은 실제 견적과 계약 조건으로 교체하세요.
관리비·공과금은 같다고 가정해 제외했습니다. 실제로 다르면 차이를 더해야 합니다. 대출금리나 월세가 바뀌면 결론도 달라집니다. 이 결과만으로 전세가 항상 유리하다고 볼 수는 없습니다.
5. 보증금 원금과 매달 쓸 수 있는 돈도 따로 확인하세요
보증금은 계약 종료 때 반환받아야 할 돈이므로 위 지출 합계에 원금 전체를 더하지 않았습니다. 다만 실제로 마련해야 하는 금액이며, 제때 돌려받지 못할 위험도 확인해야 합니다.
예시 B처럼 보증금이 줄어들더라도 반환받는 돈으로 기존 전세대출을 상환해야 한다면, 그 돈 전부가 여유자금으로 남지는 않습니다. 대출 상환액을 먼저 빼고 다음 계약에 쓸 수 있는 자기자금을 계산하세요.
대출 원금도 매달 나눠 갚는 상품이라면 월 현금지출은 위 예시보다 커집니다. 원금 상환은 이자와 구분해 기록하되, 월급에서 감당할 수 있는지는 함께 확인해야 합니다.
선택별로 보증금에 묶이는 자기자금이 다르면 포기하는 예금이자도 따로 비교할 수 있습니다. 위 예시는 자기자금이 같아 이 차이를 제외했습니다.
6. 계약 전 체크리스트
- □ 계약 만료일과 갱신요구 가능 기간을 확인했다.
- □ 갱신요구권 사용 여부와 임대인에게 받은 통보를 확인했다.
- □ 보증금·월세·관리비를 같은 24개월 기준으로 비교했다.
- □ 실제 대출 가능액·금리·보증료·중도상환 비용을 확인했다.
- □ 이사비와 중개보수 등은 실제 견적으로 바꿔 계산했다.
- □ 기존 보증금 반환일, 대출 상환일, 새집 잔금일을 맞췄다.
- □ 등기사항과 보증금 반환보증 가입 가능 여부를 확인했다.
- □ 계약 후에도 생활비와 비상자금이 남는지 확인했다.
내 계약 조건으로 비교해 보세요
먼저 내 계약의 갱신 조건을 확인한 뒤, 재계약과 월세 이사의 2년 지출을 각각 적어보세요. 월세와 대출이자에 실제 이사·중개 비용까지 더하면 비교가 쉬워집니다.
금액이 비슷하다면 보증금 반환 가능성, 출퇴근 시간, 주거 환경까지 함께 판단하세요. 위 체크리스트를 저장해 계약서를 검토할 때 하나씩 확인해 보세요.