“집값에서 대출만 빼면, 내가 준비할 돈이 나오는 것 아닌가요?” 내집 마련을 준비할 때 가장 먼저 해볼 질문입니다. 실제로는 세금과 등기비, 이사비가 더 들고, 가진 돈도 잔금일에 바로 쓸 수 있는지 따져야 합니다.
내집 마련 준비는 ‘얼마짜리 집을 살까’보다 ‘언제, 얼마를 낼 수 있나’를 먼저 적는 데서 시작합니다. 아파트 계약 전 체크리스트부터 주담대 준비, 생애최초 주택구입과 청약, 취득세, 잔금 준비까지 순서대로 정리했습니다.
공개자료 확인 기준: 2026년 9월 13일. 아래 계산은 이해를 돕기 위한 가상 예시이며, 실제 대출 승인액·시장금리·세금 견적이 아닙니다.
1. 주택 구입 자금계획은 ‘총액’과 ‘날짜’를 함께 적으세요
통장 잔액을 전부 집에 넣을 수 있는 돈으로 생각하면 생활비가 빠질 수 있습니다. 먼저 입주 후 남겨둘 비상자금을 구분한 다음, 계약금·중도금·잔금별로 실제 사용할 돈을 적어보세요.
- 내 돈: 예금과 적금은 만기·해지 가능일을 확인합니다. 주식 등 가격이 변하는 자산은 현재 평가액을 확정 현금처럼 잡지 않습니다.
- 돌려받을 전세보증금: 반환 예정일과 새집 잔금일을 비교합니다. 보증금에 전세대출이 있다면 상환하고 남는 돈만 반영합니다.
- 빌릴 돈: 주담대 예상액과 실행 예정일을 적습니다. 가족에게 받거나 빌리는 돈은 증여인지 차용인지 구분하고 증빙·세금 검토가 필요한지 확인합니다.
- 쓸 돈: 매매대금 외 세금·등기·중개·이사 비용을 분리합니다. 이미 낸 계약금과 앞으로 낼 잔금을 중복해서 더하지 않습니다.
예를 들어 보증금 1억원이 있어도 새집 잔금보다 일주일 늦게 돌아오면 그 기간에는 쓸 수 없습니다. 금액이 맞아도 날짜가 맞지 않으면 자금계획을 조정해야 합니다.
2. 주담대 준비: ‘최대 몇 %’보다 내 조건으로 사전 확인
LTV는 집의 담보가치 대비 대출 비율, DSR은 소득 대비 대출 원리금 상환 부담을 보는 기준입니다. 스트레스 DSR은 금리 상승 가능성을 한도 심사에 반영하는 장치로, 그 가산금리가 실제 대출이자에 그대로 붙는다는 뜻은 아닙니다. 지역·금리 유형·상품과 경과규정에 따라 적용이 달라집니다. 금융위원회 스트레스 DSR 설명
주담대 준비 때는 소득·재직 자료, 기존 대출 내역, 구입할 집의 주소와 가격, 계약·잔금 예정일을 갖고 상담하세요. 필요한 서류는 근로자·사업자·소득 형태별로 다르므로 은행에서 목록을 받아 준비하는 편이 좋습니다.
- 이 집의 지역·가격에 적용되는 대출한도와 전입·처분 조건은 무엇인가요?
- 신용대출·마이너스통장 등 기존 부채를 반영한 예상 한도는 얼마인가요?
- 사전 상담액과 실제 승인액이 달라질 수 있는 조건은 무엇인가요?
- 잔금일에 실행하려면 언제까지 신청하고 서류를 제출해야 하나요?
- 금리 유형·상환방식·중도상환수수료를 같은 조건으로 비교했나요?
계약금 부족분을 신용대출로 먼저 메우기 전에도 상담이 필요합니다. 새 부채가 주담대 심사와 월 상환 부담에 영향을 줄 수 있습니다. ‘대출 가능’이라는 구두 설명을 최종 승인으로 받아들이지 마세요.
정책대출은 후보를 좁힌 뒤 세부 요건을 확인하세요
한국주택금융공사 안내상 일반 보금자리론은 주택가격 6억원 이하, 부부합산 연소득 7천만원 이하가 기본이며 신혼부부·자녀 수 등에 따른 별도 소득기준이 있습니다. 일반 한도는 최대 3.6억원, 생애최초는 최대 4.2억원으로 안내되지만, 담보평가와 소득·부채 심사 등을 거친 실제 가능액은 달라집니다. 보금자리론 공식 상품안내
디딤돌대출은 무주택 세대주 여부 외에도 소득·순자산·주택가격·면적 등을 확인합니다. 공식 안내의 일반 한도는 최대 2억원, 생애최초 2.4억원, 신혼·2자녀 이상 가구 3.2억원입니다. 미혼 단독세대주 등에는 별도 조건이 있으므로 표면적인 최고 한도만 보고 계약하면 안 됩니다. 디딤돌대출 공식 상품안내
2026년 9월에 특히 구분할 점: 금융위원회가 8월 19일 안내한 신혼부부 보금자리론 소득요건 개선은 2026년 10월 예정으로 표시돼 있습니다. ‘부부 중 1인 소득 7천만원 이하’라는 개선 내용을 9월 현재 이미 적용되는 조건으로 계산하지 말고, 시행 시점과 최종 상품 공지를 확인하세요. 금융위원회 신혼부부 소득요건 개선 안내
3. 생애최초 주택구입: 대출·청약·취득세는 따로 확인
세 제도에 모두 ‘생애최초’라는 말이 붙어도 자격 판정이 같지는 않습니다. 한 제도에서 인정됐다고 다른 혜택까지 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.
- 대출: 상품별 주택 소유 이력, 소득, 담보가치와 보증 요건을 확인합니다. 생애최초라도 지역에 따라 LTV 적용이 다를 수 있습니다.
- 청약: 공급유형과 모집공고의 무주택·가구·소득·자산·청약통장 조건 등을 확인합니다. 공공분양과 민영주택 기준을 섞지 않습니다.
- 취득세: 취득일의 법령과 본인·배우자의 주택 소유 이력, 주택가격, 거주 목적 등 감면 조건을 별도로 확인합니다.
청약을 준비한다면 관심 단지의 입주자모집공고 원문과 정정공고를 저장하고, 자격 판단 기준일·지역 우선공급·납부 일정·전매제한·거주의무를 표시해 두세요. 당첨 가능성뿐 아니라 당첨 뒤 계약금과 중도금, 잔금을 감당할 수 있는지도 함께 봐야 합니다. LH도 상세한 입주자격과 선정 기준은 분양 시점의 모집공고를 확인하도록 안내합니다. LH 분양가이드
4. 아파트 계약 전 체크리스트: 서류와 현장을 맞춰보세요
- 소유자와 권리: 등기사항증명서의 소유자, 근저당권·압류 등 권리관계를 확인합니다. 대리계약이면 위임 관련 서류와 권한을 확인합니다.
- 건물과 이용 제한: 건축물대장, 등기 내용, 실제 이용 상태가 맞는지 확인하고 토지거래허가 등 해당 물건의 제한도 점검합니다.
- 현재 거주자: 세입자 유무, 임대차 기간과 보증금, 인도 가능일을 확인합니다. 실입주 계획과 충돌하지 않아야 합니다.
- 현장: 누수·결로 흔적, 소음, 주차, 통학·출퇴근 동선을 직접 확인하고 수리 범위와 비용을 기록합니다.
- 계약 조건: 기존 담보대출 말소, 잔금과 인도 일정, 포함되는 시설, 하자 처리와 대출 불승인 시 처리 조건을 당사자 간 구체적으로 합의합니다.
특약을 적었다고 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 지급 전에 공인중개사 등과 내용을 확인하고, 잔금일에도 권리관계가 바뀌지 않았는지 다시 점검하세요. 찾기쉬운 생활법령: 권리관계와 실제 부동산 확인
5. 취득세와 신축아파트 입주비용은 집값 밖에 있습니다
주택 유상거래의 일반 취득세율은 취득당시가액 6억원 이하 1%, 6억원 초과~9억원 이하 구간별 산식, 9억원 초과 3%입니다. 다만 주택 수·취득 형태 등에 따른 중과·예외와 감면을 따로 판단해야 합니다. 취득세 본세만으로 세금 전체를 계산하면 안 됩니다. 지방교육세와 적용 대상인 농어촌특별세 등도 확인하세요. 찾기쉬운 생활법령: 잔금정산과 취득세
현행 지방세특례제한법 제36조의3은 거주 목적의 12억원 이하 주택을 생애최초로 유상 취득하는 경우 등의 요건을 충족하면 2028년 12월 31일까지 취득세 감면을 규정합니다. 일반 주택은 최대 200만원, 법에서 정한 소형 비아파트 등과 인구감소지역 주택은 최대 300만원 범주가 있습니다. 공동취득이라고 감면한도가 사람 수만큼 늘어나는 것은 아닙니다.
감면 뒤 일정 기간 내 매각·증여·임대 등 다른 용도로 사용하면 추징될 수 있습니다. 기존 임차인 관련 예외 등 세부 규정도 있으므로 ‘생애최초니까 무조건 감면’으로 예산을 줄이지 말고 관할 세무부서에 확인하세요. 현행 지방세특례제한법 제36조의3
신축아파트 입주비용은 항목별 정산서가 중요합니다. 남은 분양대금 외에 중도금대출 상환·전환, 후불이자, 발코니 확장·유상옵션 잔액, 등기·채권·법무 비용, 관리비예치금, 이사·청소·가전·가구비를 나눠 적으세요. 중도금 ‘무이자’와 ‘이자후불제’도 계약서에서 구분해야 합니다.
내 조건으로 취득세 예상액 확인하기 →
신축아파트 옵션, 계약 때 할 것과 입주 후 할 것 →
6. 실전 계산 예시: 5억원 집을 사면 현금은 얼마가 필요할까요?
다음은 기존 주택을 5억원에 매수하고, 주담대 3억원을 받을 수 있다고 가정한 예시입니다. 중과 없는 일반세율을 적용하고 취득세 감면은 반영하지 않았습니다. 대출 3억원은 승인받을 수 있다는 뜻이 아니며, 부대비용과 비상자금도 설명용 가정입니다.
| 항목 | 가상 금액 |
|---|---|
| 주택 매매대금 | 5억원 |
| 취득세 본세: 5억원 × 1% | 500만원 |
| 기타 비용 예산 | 1,000만원 |
| 입주 후 남겨둘 비상자금 | 1,000만원 |
| 확보할 총자금 | 5억 2,500만원 |
| 가정한 주담대 | −3억원 |
| 필요한 자기자금 총액 | 2억 2,500만원 |
기타 비용 1,000만원은 지방교육세·해당하는 농어촌특별세, 등기·채권·법무·중개·이사비 등을 위한 임의의 묶음 예산입니다. 평균 비용이나 실제 견적이 아닙니다. 수리·옵션비가 더 들면 별도로 추가해야 합니다. 비상자금은 지출액이 아니라 남겨두는 돈입니다.
계약금 5,000만원을 이미 내 돈으로 냈다면, 앞으로 필요한 자기자금은 2억 2,500만원 − 5,000만원 = 1억 7,500만원입니다. 여기에 이미 낸 계약금을 다시 더하지 않습니다. 예상 대출이 3억원에서 2억 7,000만원으로 줄면 앞으로 필요한 자기자금은 3,000만원 늘어 2억 500만원이 됩니다.
월 상환액까지 계산해야 자금계획이 완성됩니다
3억원을 30년 동안 거치 없이 원리금균등상환한다고 가정하면, 연 4%일 때 월 약 143만 2천원, 연 5%일 때 월 약 161만원입니다. 약 17만 8천원 차이가 납니다. 두 금리는 시장금리나 특정 상품 금리가 아닌 비교용 가정이며 수수료는 제외했습니다.
실제 변동금리 대출의 금리 재설정 시점에는 남은 원금과 기간으로 다시 계산합니다. 주담대 외 기존 대출 상환액, 관리비, 생활비, 연간 보유세 예산까지 더해 월 소득에서 감당할 수 있는지 확인하세요.
7. 잔금 준비는 마지막 일주일보다 먼저 시작하세요
- 계약 전: 금융기관 사전 상담, 자금 출처·입금 날짜, 권리관계와 특약을 확인합니다.
- 계약 후: 은행이 안내한 기한에 맞춰 신청·서류 제출을 진행하고 심사 중 부채나 소득 변동이 생기면 알립니다.
- 잔금 전: 대출 승인·실행 일정, 매도인과 기존 금융기관에 지급할 금액, 등기 서류, 보증금 반환과 이사 일정을 맞춥니다.
- 잔금일: 권리관계와 인도 상태를 다시 확인하고 당사자·은행·등기 담당자와 정산 순서를 맞춥니다. 이체한도도 미리 점검합니다.
- 입주 후: 등기 완료, 세금 신고·납부와 감면 조건, 대출 전입·거주 조건 및 상환일을 확인합니다.
취득세는 통상 취득일부터 60일 이내 신고·납부하되 그 전에 등기를 하는 경우 등기 전 신고·납부가 필요할 수 있습니다. 실제 취득일과 납부 일정은 담당 세무부서·등기 담당자에게 확인하세요. 잔금정산·등기 안내
읽었다면, 이제 내 금액으로 확인하세요
지금 할 일은 간단합니다. 구입 가격, 이미 낸 내 돈, 예상 대출, 부대비용, 현금이 들어오는 날짜를 한 장에 적어보세요. 처음에는 예상액으로 시작하되 은행 심사 결과와 실제 견적이 나오면 바꿔 넣습니다.
집집플랜 입주자금 계산기는 분양·입주 구조의 기본 가정을 사용합니다. 위 기존주택 매수 예시와 기본값이 같지 않을 수 있으므로, 일반 매매는 위 자금표를 기준으로 정리하고 계산기는 지원 범위를 확인해 활용하세요. 자동 반영된 세금·이자를 부대비용에 다시 넣지 않는 것도 중요합니다.
자주 묻는 질문
생애최초면 집값의 80%를 대출받을 수 있나요?
일률적으로 적용되지 않습니다. 지역과 상품, 보증 요건, 소득·부채와 담보평가에 따라 달라지므로 LTV 비율만 곱해서 자기자금을 정하지 마세요. 한국주택금융공사 예상대출조회 안내도 실제 한도와 차이가 있을 수 있음을 명시합니다.
청약에 당첨되면 잔금대출도 확정되나요?
청약 자격 심사와 대출 심사는 별개입니다. 중도금대출이 실행돼도 입주 때 잔금대출을 같은 금액으로 받을 수 있다고 단정하지 말고, 예상 한도가 줄어드는 경우도 계산하세요.
취득세 감면 예상액을 미리 빼도 될까요?
먼저 감면 전 자금을 확보할 수 있는지 보고, 관할 세무부서에서 요건과 실제 세액을 확인한 뒤 조정하는 방식이 자금계획에 도움이 됩니다.
본문의 공식자료는 2026년 9월 13일 확인했습니다. 정책 발표와 시행은 다를 수 있으며 신청·계약·취득 시점의 법령, 상품 공지와 경과규정이 우선합니다. 이 글은 일반적인 준비 정보를 제공하며 개인별 대출 승인이나 세액을 확정하지 않습니다.