계약금도 대출이라면 입주자금은 어떻게 계산할까?

1. 가장 흔한 이중계산 오류

분양가에서 납부한 계약금을 빼고, 계약금대출은 어디에도 넣지 않으면 필요한 자기자본이 실제보다 작게 보입니다. 반대로 시행사 잔금에 계약금이 이미 포함되어 있지 않은데 계약금대출까지 무조건 더하면 같은 금액을 두 번 계산할 수 있습니다.

정확한 방법은 분양가에서 본인 돈으로 이미 낸 금액과 대출로 낸 금액을 구분한 뒤, 계약금대출의 입주 시점 잔액을 별도의 상환·전환 대상 부채로 기록하는 것입니다.

2. 계산기에는 이렇게 입력합니다

‘내 돈으로 이미 낸 금액’에는 통장 잔액이나 보유자산에서 실제로 부담한 금액만 입력합니다. ‘계약금대출 잔액’에는 입주 때 남아 있을 예상 원금을 입력합니다.

계약금대출 이자를 매월 납부하고 있다면 입주 때 낼 이자는 0원으로 둘 수 있습니다. 이자가 만기에 정산되거나 미납된 상태라면 입주 시점의 예상 이자를 별도로 더합니다.

대출로 낸 계약금은 납부 완료 금액이면서 동시에 입주 때 정리할 부채입니다.

3. 잔금대출이 기존 대출 정리에 쓰일 수 있습니다

입주 때 실행되는 주택담보대출 전액이 시행사 잔금에만 쓰이는 것은 아닙니다. 금융기관과 대출 구조에 따라 계약금대출이나 중도금대출을 먼저 상환하거나 새로운 담보대출로 전환하는 데 사용될 수 있습니다.

따라서 ‘잔금 2억원, 잔금대출 2억원이니 현금이 필요 없다’는 식으로 판단하기 전에 기존 대출원금의 상환·전환 절차를 금융기관에 확인해야 합니다.

4. 확인해야 할 서류

분양계약서의 납부내역, 계약금대출 약정서, 현재 원금잔액증명서, 이자 납부내역을 한 표에 모으세요. 입주가 가까워지면 중도상환수수료, 만기일과 담보대출 전환 가능 여부도 함께 확인해야 합니다.

• 계약금 납부 영수증
• 대출 원금잔액과 만기
• 이자 납부·후불 여부
• 중도상환수수료
• 잔금대출 전환 가능 여부