신축아파트 입주자금, 무엇부터 계산해야 할까?

1. 먼저 ‘앞으로 필요한 돈’을 계산합니다

필요자금은 시행사에 남은 분양대금만 뜻하지 않습니다. 입주 때 갚거나 잔금대출로 전환할 계약금대출·중도금대출 원금과 옵션 잔금, 취득 관련 세금, 등기·채권·법무 비용, 후불이자와 이사비까지 합쳐야 합니다.

이미 낸 계약금이라도 그 재원이 대출이었다면 자기자본으로 보지 않습니다. 시행사 잔금은 줄었지만 금융기관에 갚을 원금이 그대로 남아 있기 때문입니다.

필요자금 = 시행사 잔금 + 기존 대출원금 정리 + 옵션·세금·이자·입주비용

2. 다음으로 ‘마련할 수 있는 돈’을 계산합니다

가용자금에는 현재 현금, 입주 때 실행 가능한 주택담보대출, 기존 집 매도 후 순수하게 남는 금액, 입주 전까지 확실히 저축할 금액만 넣습니다.

성과급이나 매도가격처럼 확정되지 않은 자금은 낙관적인 금액 하나로 넣기보다 보수·기준·낙관의 세 경우로 나누는 편이 안전합니다. 특히 기존 집 매도자금은 주택담보대출 상환, 중개비와 이사비를 뺀 순유입액을 사용해야 합니다.

• 현재 보유 현금
• 금융기관 상담을 거친 예상 잔금대출
• 기존 주택 매도 후 순수자금
• 입주 전까지의 확실한 저축액

3. 부족자금은 금액과 시간으로 함께 봅니다

필요자금에서 가용자금을 빼면 입주예상 부족자금이 나옵니다. 같은 1억원 부족이라도 입주까지 40개월이 남은 경우와 6개월이 남은 경우는 대응 방법이 전혀 다릅니다.

부족금액을 남은 개월로 나눈 값은 매월 추가로 확보해야 할 금액의 단순 기준입니다. 실제로는 세금, 이자와 옵션대금의 납부 시점이 다르므로 월별 현금흐름표로 한 번 더 확인해야 합니다.

4. 한 번 계산하고 끝내지 않습니다

입주 전에는 금리, 주택가격, 대출 규정, 매도 예상금액과 실제 저축액이 계속 변합니다. 매월 확보한 현금을 업데이트하고, 분기마다 대출금리와 예상 한도를 다시 확인하면 계획이 틀어지는 시점을 일찍 발견할 수 있습니다.

이 사이트의 월별 결과 저장 기능은 이름이나 계정 없이 현재 기기에만 기록됩니다. 같은 조건으로 다시 계산해 지난달보다 부족자금이 얼마나 줄었는지 확인할 수 있습니다.